האם זה בכלל הגיוני לקנות דירה כשאין לכם הון עצמי? ונניח שיש לכם הון עצמי, האם שווה לכם ״לבזבז״ אותו על דירה? הרי ההון זה אמור להגן עליכם בעתיד, כמו הרשת שמגינה על הלוליין שעל חבל. אבל מה לעשות שרבים מאיתנו חשים שבעלות על דירה מעניקה תחושה של ביטחון בחיים, גם אם היא ממושכנת מהמסד ועד הטפחות?
קניית דירה ללא הון עצמי או עם הון עצמי נמוך
נכון, לא קל לקנות בית בישראל ללא הון עצמי, אבל זה אפשרי. הרצון לרכוש בית ויהי מה, נובע מכמה גורמים, וביניהם,
- אנשים ללא הון עצמי שנמצאים בחרדה קיומית שמא לא יוכלו לרכוש דירה לעולם והם מוכנים לקחת גם 100% משכנתא לדירה, ולו רק שתהיה להם דירה על שמם.
- אנשים עם הון עצמי שלא רוצים לא להשקיע אותו בדירה מתוך אמונה שהכסף יצמח מהר יותר באפיקי השקעה אחרים, ישמחו למצוא דרך לרכוש נכס גם ללא הון עצמי.
אם אתם מודעים למסלולי המשכנתאות השונים (מידע קיים באתרי האינטרנט) ואתם בטוחים שלא תוכלו לקבל 100% משכנתא מהבנק, הנה ארבע דרכים באמצעותן תוכלו לקנות דירה גם ללא הון עצמי.
4 דרכים לקנות דירה ללא הון עצמי
לרכוש דירה שנייה כהשקעה לטווח הארוך
יש לכם דירה משלכם ואתם שואפים לרכוש דירה נוספת כהשקעה, אבל ההון העצמי שלכם לא מספיק לקבלת משכנתא לדירה שנייה. אז קודם כל, אל תתנו לרגש לשלוט בהחלטה שלכם ואל תתייחסו אל דירה זו כאל סמל למעמד כלשהו. חפשו דירה במיקום פחות אטרקטיבי, במחיר ראלי עבורכם. כשתשכירו את הדירה השנייה, תוכלו לממן את המשכנתא וברבות הימים, ליהנות משכר הדירה כאילו זכיתם בקרן פנסיה נוספת.
לפני שאתם מתלבטים לגבי משכנתא לדירה להשקעה, כדאי לקבל ייעוץ משכנתא. היועץ יעלה בפניכם את כל ההשלכות הכלכליות של הרכישה, היום ובעתיד. לדוגמה, הוא יכול להציע לכם לרכוש דירה באזור מתפתח וזול, מתוך מחשבה שעם השנים ערכו של הנכס יגדל ויאפשר לכם למנף את הרכישה ולהחליף את הדירה בנכס משודרג יותר.
אתם כבר בעלי נכס
במקרה זה המשכנתא לדירה שנייה (לגור בה או להשכיר אותה), תוכל להיות בגובה של 100% מערך הדירה החדשה. הבנק כמובן רוצה למזער סיכונים וידרוש לשעבד את הנכס הקיים מול המשכנתא לדירה להשקעה. אז אם כבר יש לכם דירה, שווה לבדוק את ערכה מול יועצי משכנתאות ולשקול להשתמש בהון העצמי שטמון בקירות הנכס הקיים, כדי לרכוש את הדירה השנייה.
להיעזר בבני משפחה מדרגה ראשונה, הורים, אחים או ילדים
אם ההורים שלכם הם בעלי נכס, תוכלו לקבל משכנתא על ידי שיעבוד נכס זה לבנק. ההורים יקבלו משכנתא עד 50% מערך הנכס שלהם. בנוסף, תוכלו לקבל משכנתא לדירה שאתם עומדים לקנות, בגובה של עד 75% מהערך שלה.
לקבלת משכנתא על בסיס הנכס של ההורים יש מספר קריטריונים:
- כדי שהבנק יאשר את שיעבוד הנכס של ההורים, צריך להציג בפניו את ההיסטוריה של האשראי שלכם, ולהבטיח שאתם לא מוגבלים באופן כל שהוא על ידי בנק ישראל.
- אם ההורים שלכם עדיין משלמים משכנתא על הנכס שלהם, הבנק יוכל לאשר לכם 50% מערכו של נכס זה, אבל יפחית מסכום זה את החזרי המשכנתא שטרם שולמו.
שימו לב! מדובר כאן בשילוב של שתי הלוואות שעלול להסתכם בתשלומים חודשיים גבוהים. חשוב לבדוק היטב אם אכן תוכלו לעמוד בתשלומים אלה חודש בחודשו לאורך זמן.
בכל מקרה, אבל במיוחד במקרה זה, מומלץ מאוד להשתמש בשירותים של יועצי משכנתא. יועץ משכנתא מהימן רואה אך ורק את טובתכם. לפיכך, הוא יבדוק היטב אם אתם עומדים בקריטריונים לקבלת הלוואה שכזו, יערוך עבורכם ניתוח פיננסי ויוודא שתוכלו לעמוד בתשלומים. אם לא, הוא ינסה למצוא עבורכם מסלולי משכנתא חלופיים, שהולמים את הצרכים ואת המצב הכספי שלכם.
לרכוש דירה במסגרת התכנית ״מחיר למשתכן״
על מנת לעזור לזוגות צעירים לרכוש דירה משל עצמם, יזמה הממשלה את התכנית ״מחיר למשתכן״. במסגרת תוכנית זו:
- פרויקט זה מזכה את הרוכשים בהנחה של כמאתיים אלף שקלים, על הדירה החדשה.
- בפרויקט זה, התנאים לקבלת משכנתא משתנים והרוכשים זוכים למשכנתא שמעל 75% מערך הנכס. הסיבה לכך היא שמחירן של דירות במסגרת ״מחיר למשתכן״ נמוך משוויין בשוק. מכאן, שהרוכשים זוכים במשכנתא שגובהה עד כ-90% מערך הדירה.
למרות שמדובר בתוכנית וותיקה ששינתה פנים, היא עדיין אחת הדרכים החזקות ביותר לקניית דירה בהון נמוך
גם במקרה זה שווה לקבל ייעוץ משכנתא, כי טמונות פה סוגיות נוספות, כגון:
- מה קורה אם לבן המשפחה יש עדיין משכנתא משלו.
- מה יקרה לאחר שכבר החזרתם חלק גבוה מהחוב, האם תוכלו לשחרר את הנכס מהשעבוד?
- הדרך השלישית היא להיעזר ב״משכנתא הפוכה״. משכנתא זו מאפשרת לכם להיעזר בהורים בעלי דירה מעל גיל 60. הבנק ימשכן את בית ההורים, ההורים יקבלו את הכסף והחוב לבנק יפרע לאחר שילכו לעולמם. משכנתא זו ניתנת מול נכס שערכו יותר מ-800 אלף שקלים ואחוזי המימון יהיו בין 10%-50% מערך הנכס, תלוי בהערכת השמאי. הבטוחה של הבנק במקרה זה היא דירת ההורים שממושכנת על ידי הבנק בעת מתן ההלוואה.
- הדרך הרביעית היא לרכוש דירה ממש ממש זולה לא בעזרת תנאים לקבלת משכנתא אלא באמצעות הלוואה. השוק מציע היום הלוואות בנקאיות, גם עד 500 אלף שקלים. ואתם בוודאי מודעים לכך שיש ישובים שמציעים דירות זולות. למשל בצפון, בצפת, בקרית שמונה ובנהריה ניתן למצוא דירות במחירים שבין 500 ל-600 אלף שקלים.
במקרה זה חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתא פרטי. בעזרתו תוכלו לוודא, לדוגמה:
- שאתם לא לוקחים הלוואה שתהיו חייבים להחזיר עליה סך הכל יותר מ-20% מההכנסה השנתית שלכם.
- שאינכם מתחייבים על החזר חודשי שהוא יותר מ-10% מההכנסה החודשית שלכם.
ומשאמרנו זאת, קחו בחשבון שלא מומלץ להיכנס להלוואות לא אחראיות שיסבכו אתכם בחובות. נכון, אפשר לרכוש דירה בדרך זאת, אבל עדיף להתייעץ עם יועצי משכנתא ולשקול היטב אם זה בכלל שווה לכם.
ולבסוף, אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי ולקבל משכנתא בגובה 100% מערך הדירה. אבל יש בכך לא מעט סיכונים. אם אתם רואים את עצמכם כאנשים לא בזבזנים, יציבים מבחינת תעסוקתית, ואתם לא צופים שינויים לרעה בגובה ההכנסה העתידית שלכם – אחד הפתרונות שמנינו יכול להתאים לכם.
זכרו! מדובר בהתחייבות כספית לא פשוטה לפרק זמן ארוך, וההחזר החודשי של הלוואה כולל לא רק את 100% ערכה של הדירה, אלא גם ריבית ועמלות. כדי לא להסתבך ולחוש את העיקול מרחף מעל לראשכם, עדיף שתקבלו החלטה רק לאחר פגישה עם יועץ משכנתא מקצועי ותבטיחו שלא התחייבתם למשהו שיסבך אתכם או חלילה את בן המשפחה שערב לכם.
אולי תרצה לקרוא גם:
- כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
- איך לגרום לבנק לרדוף אחריך?
- איך לנהל נכון את המשכנתא לאורך זמן?
- כמה ריבית משלמים על הלוואת בלון?
