משכנתא לבנייה עצמית של ביתכם הפרטי
אז החלטתם לבנות בית פרטי בעצמכם – קודם כל, ברכות: אין ספק שמדובר בהגשמת חלום אשר רבים אפילו לא מעיזים לחלום עליו. עם כמה שבנייה עצמית עשויה להישמע כמו סיוט, היא בהחלט עשויה להיות להניב תוצאה נפלאה אשר תישאר במשפחה לדורות. עם זאת, אין ספק שמדובר בהליך ארוך מאוד ויקר מאוד שמצריך סבלנות רבה והשקעה נרחבת בפרטים הקטנים.
אם חלומכם הוא לבנות בית פרטי ואתם סוברים כי אינכם מחזיקים סכום כסף מספיק לכך, אל תדאגו – לשם כך נועדה משכנתא לבנייה עצמית. משכנתא זו מתנהלת באופן אחר מכל שאר המשכנתאות, ומתאימה את עצמה להליך ההדרגתי והארוך של בנייה עצמית.
אז מהי משכנתא לבנייה עצמית?
משכנתא לבנייה עצמית דומה בעיקרה למשכנתא רגילה – מבקש המשכנתא פונה לבנק בבקשה לקבל הלוואה שתכסה נתח נכבד ממחיר הנכס שהוא עתיד לרכוש. אם הבנק מסכים, הוא ישעבד את הנכס כך שבמקרה ומבקש המשכנתא לא יעמוד בתנאי המשכנתא הוא יוכל למכור את הנכס ולכסות את הסכומים החסרים. הבנק מקבלת את תמורתו בצורת ריבית המתווספת לתשלומים ההחזר.
המשכנתא הזו שונה ממשכנתא רגילה – היא כרוכה בתהליך מורכב יותר. הבנק לא ייתן משכנתא לבנייה בקלות דעת ללא הוכחות ואסמכתאות שמעידות על יכולתו של המבקש לעמוד בפרויקט בסדר גודל כזה.
כפי שניתן לשער, בנייה עצמית היא הליך ארוך, מייגע, בירוקרטי ויקר, כך שהבנק צריך לדעת כי האדם שמקבל את המשכנתא יעמוד באתגר. על כן, מבקש משכנתא צריך להציג היתר בנייה, תוכנית בנייה מאושרת, חוזה פיתוח בין המבקש לבין הקבלן ולהציג נתונים שונים על השטח שנועד לבנייה.
במידה וישנן נסיבות מיוחדות או מצב כלכלי לא פשוט, ייתכן שהבנק יבקש מהלקוח הוכחות או ערבויות, או אפילו יסרב, על מנת להבטיח כי הלקוח שעתיד לקבל משכנתא לבנייה לא הולך להיכשל כלכלית לפני שהוא עוד אפילו התחיל.
איך היא עובדת?
כמו בכל משכנתא, מבקש משכנתא צריך לגשת לאחד הבנקים למשכנתאות ולהגיש בקשה למשכנתא לבנייה עצמית. אם מדובר בדירתו הראשונה של המבקש, הבנק יכול להציע משכנתא בגובה של עד 75 אחוזים ממחיר המגרש והבנייה עצמה, כך ש- 25 האחוזים הנותרים ישולמו מכיסו של מבקש המשכנתא.
היות ובנייה עצמית כרוכה בסיכונים מצידו של הבנק, לא תמיד תקבלו הצעה בגובה הסכום המקסימלי שהבנק יכול להציע. סביר מאוד להניח כי תקבלו הצעה נמוכה יותר, כיוון שהבנק יעדיף להשאיר את האחוזים הנותרים בצד להשלמה במקרה של חריגה מהתוכנית.
באופן כללי, הבנק אינו חייב להציע לכם כסף נוסף למשכנתא על מנת שתוכלו להשלים את הבנייה, אך חשוב לזכור שגם לבנק יש אינטרס – קבלת החזר למשכנתא תלויה בכך שהבנק יוכל במידת הצורך לשעבד את הבית. במידה והלקוח יותיר אחריו מגרש עם בנייה לא גמורה, הבנק לא יוכל לקבל סכום זהה לגובה המשכנתא אם ימכור את המגרש כאשר הוא במצב כזה.
הבנק יחלק את התשלומים בהתאם להתקדמות הבניה. לאורך השלבים השונים תתבקשו להראות אישורים מקבלן ושמאי מקרקעין (אשר לעיתים קרובות ימונה מטעמו של הבנק) כדי להראות שהפרויקט מתנהל כהלכה ולפי כל החוקים השונים.
בשל העובדה שהמשכנתא ניתנת בשלבים, בעל המשכנתא צריך לבחור בין מספר מסלולים שונים – ריבית משתנה, ריבית קבועה או ריביות שיכולות להשתנות מתשלום לתשלום.
מה חשוב לדעת עליה?
כאשר לוקחים משכנתא לבנייה עצמית יש הרבה שיקולים שיש לקחת בחשבון. קודם כל, חשוב לזכור במהלך הבנייה יתגלו הרבה אתגרים ומכשולים לוגיסטיים וטכניים אשר יצריכו הערכת מצב מחודשת. כחלק מכך, יש לקחת בחשבון שינויים טנטטיביים שיצריכו עלויות גבוהות יותר. לכן, מוטב לבנות את התוכנית בהתאם להתייעצות עם קבלן או ארכיטקט אשר יסייע לכם לבנות תקציב שכולל חריגות בהתאם לאופי הבנייה העצמית.
משכנתא לבנייה ניתנת בהתאם לשלבי הבנייה, ולא בבת אחת. ככל שהבנייה תתקדם כך ימשיך בעל המשכנתא לקבל את התשלומים. חלוקתם לתשלומים מסייעת לו לחלק את התקציב בצורה אחראית. רבים בוחרים לרכוש ביטוח משכנתא כדי שבמקרה בו הבנייה תופסק הם לא יצאו מופסדים לחלוטין מהמצב.
מה ההבדל בין הלוואה למשכנתא לבנייה?
רבים תוהים מדוע לקחת משכנתא לבנייה עצמית כאשר אפשר לקחת הלוואה. זוהי שאלה מצוינת אשר התשובה עליה משתנה מאדם לאדם. השיקולים שתצטרכו לקחת בחשבון בעת קבלת החלטה זו כוללים את סכום ההון העצמי שיש בידיכם, כמות הכסף שאתם זקוקים לה ותוכניותיכם לשנים הבאות.
היתרון במשכנתא הספיציפ]ית הזו הוא קבלת סכומים גבוהים אשר ניתן להחזיר בפרק זמן של עד 30 שנים, כך שניתן להחזיר מדי חודש סיכומים קטנים באופן יחסי. יתרון נוסף, הייחודי למשכנתא לבנייה, טמון באפשרות לקבל את הכספים באופן הדרגתי אשר יקלו על השמירה על התקציב ועל הסדר.
עם זאת, בשל הסכומים הגדולים הניתנים במסגרת המשכנתא ואורך התקופה שבה יש להחזיר את ההלוואה, ישנה ריבית גבוהה יותר מאשר יש בהלוואה רגילה. מנגד, הלוואה רגילה אינה מעניקה סכומים כה גבוהים ואינה מעניקה תקופת החזר ארוכה כל כך. בנוסף, יש עלויות נוספות המשתנות ממסלול למסלול, ועל כן יש לקחת גם אותן בחשבון. יתרון נוסף בהלוואה הוא העובדה כי לא תאלצו למשכן את הנכס, אלא להפקיד ערבות אישית או להתחייב לערבים.
כפי שניתן לראות, יש שיקולים רבים לבחירה בין הלוואה או משכנתא לבנייה, כאשר לכל אדם יש מסלול אחר שיתאים לו יותר. לכן, כדאי להיוועץ עם יועץ משכנתאות המתמחה בתחום, כדי שיעזור לכם לקבל את ההחלטה בצורה מושכלת תוך הסבר מעמיק על שני הסוגים השונים.
זכרו – ידע הוא כוח, ובייחוד כאשר אתם עומדים בפני אחת העסקאות החשובות והמחייבות שתעשו בחייכם. לא תרצו לעשות החלטה באופן פזיז אשר יוביל לכך שתבלו את העשורים הבאים בחייכם בהחזרת סכומי כסף גדולים אשר יהפכו את ההליך כולו ללא משתלם.
מהם המאפיינים הייחודיים העיקריים של משכנתא לבניית בית?
- שיעור המימון – על-פי התקנות, שיעור המימון המקסימלי לבנייה עצמית הוא 70%. בפועל, בגלל שהבנקים לא מתלהבים ממשכנתאות מהסוג הזה, בחלק לא מבוטל מהמקרים הם יסכימו לתת משכנתא בסך 60% בלבד. לשם השוואה, כשקונים דירה ראשונה (יד ראשונה או יד שנייה) ניתן לקבל עד 75% מהערך שלה בהלוואה לטווח ארוך.
- מועד העברת הכסף מהבנק – במשכנתא “רגילה” הבנק מספק את כל הכסף בבת אחת. כשהמשכנתא ניתנת לטובת בנייה עצמית של בית תתבצע פריסה של הסכום (פירוט בהמשך העמוד).
- אופן העברת הכסף – הכסף ייכנס ישירות לחשבון הבנק שלכם, זאת בניגוד למשכנתא לקניית נכס שמועברת לחשבון הבנק של המוכר (הקבלן או הבעלים הנוכחיים של נכס קיים).
- הבדיקות שמבצעים הבנקים – לפני שבנק מסכן סכום של 6 או 7 ספרות, הוא מבצע באופן טבעי בדיקות מדוקדקות. אישור משכנתא לבניית בית כרוך בבדיקות עוד יותר יסודיות, בגלל רמת הסיכון הגבוהה יותר מבחינת הבנק.
באיזה שלב של בניית הבית כדאי לבקש את המשכנתא?
אחת הטעויות השכיחות בהקשר של בניית בית היא לדחות את הגשת הבקשה למשכנתא לאחר יציקת היסודות. לכאורה יש בכך היגיון, אבל הסיכון גבוה ובעיקר מיותר: קודם כל, אין דרך לדעת בוודאות שהבקשה תאושר, ובוודאי שאי אפשר לדעת מה יהיה הסכום המקסימלי שהבנקים השונים יסכימו להעניק לכם. שנית, בגלל המורכבות של אישור משכנתא לבניית בית ייתכן שיעבור לא מעט זמן עד לקבלת הכסף, ובינתיים לא תוכלו להתקדם.
לכן, הדרך המומלצת היא קודם כל לקבל אישור עקרוני, להבין מהי מסגרת התקציב בהתחשב במשכנתא שהבנק מסכים לתת, ורק אז ליצור קשר עם אנשי המקצוע הנחוצים לבנייה – כך שהתכנון יותאם למשאבים הכספיים האמתיים שלכם.
אופן פריסת המשכנתא לבניית הבית
א. 15% – עם השלמת שלב היסודות, ולאחר חתימה של מפקח בנייה על כך שהיסודות עומדים בכל הדרישות.
ב. 30% – לאחר השלמת עבודות השלד (שלב שבו ניתן גם לרשום את הנכס כנדל”ן למטרות מגורים, במקום הרישום של קרקע לבנייה).
ג. 30% – אחרי השלמת טיח וריצוף.
ד. 15% – אחרי עבודות הגימור בתוך הבית.
ה. 10% – בסיום הבנייה.
ייתכנו הבדלים בפריסה בהתאם למאפיינים הספציפיים של כל פרויקט, אבל בכל מקרה משכנתא לבניית בית תועבר באופן הדרגתי בהתאם לקצב התקדמות העבודות, ועל בסיס אישורים רלוונטיים.
איך לא להיתקע באמצע הבנייה בלי כסף?
לפי הערכות שונות, ב-75-80% מהמקרים העלות של בניית הבית תהיה גבוהה יותר מכפי שחושבה בהתחלה. יש כמה וכמה גורמים לכך, למשל עליות מחירים של חומרי גלם בענף הבנייה, והנזק עלול להיות חמור: עיכוב משמעותי בעבודות בגלל שאין כסף לשלם לאנשי מקצוע, פשרות כואבות, מתח נפשי ועוד.
כדי למזער את הסיכון למצוקה תקציבית כשהבנייה כבר בעיצומה, מומלץ לבנות מראש תקציב שכולל התייחסות לבלת”מים. כשיש לכם מרווח ביטחון של 15%, סביר להניח שתצליחו להתמודד גם עם הוצאות לא צפויות. זו גם הסיבה שבגללה כדאי לבקש משכנתא לבניית בית בסכום הכי גבוה שמאפשר כושר ההחזר שלכם – מקסימום לא תממשו בפועל את כל הסכום שהבנק אישר, או שתשתמשו בו לקניית רהיטים, מכשירי חשמל וכו’.
איך ליצור תמהיל אידיאלי למשכנתא לבניית עצמית?
מורכבות נוספת של משכנתאות לבניית בתים היא הקושי בבחירת התמהיל האידיאלי. ייעוץ מקצועי של מומחים עם ניסיון בנושא הספציפי של משכנתאות מהסוג הזה יעזור לכם גם לבקש את הסכום האופטימלי, גם לשכנע את הבנק להעניק לכם אותו וגם לבנות תמהיל מדויק – כל מה שצריך כדי שתוכלו לממש את החלום שלכם בדרך הטובה ביותר.
חברת וידר משכתנאות מתגאה להעמיד לשירותכם את מיטב יועצי המשכנתאות בתחום המשכנתא. נשמח ללוות אתכם לאורך כל ההליך ולהבטיח כי תצליחו לבנות את בית חלומותיכם באופן החלק, הקל והמשתלם ביותר.
שאלות ותשובות
אילו מסמכים ואישורים נדרש להציג לבנק כדי לקבל אישור למשכנתא לבנייה עצמית?
כדי לקבל אישור למשכנתא לבנייה עצמית, שהיא תהליך מורכב יותר ממשכנתא רגילה, המבקש נדרש להציג הוכחות ואסמכתאות המעידות על יכולתו לעמוד בפרויקט. על כן, עליכם להציג היתר בנייה, תוכנית בנייה מאושרת, חוזה פיתוח בין המבקש לבין הקבלן ונתונים שונים על השטח המיועד לבנייה.
מדוע הבנק נוטה להציע הצעה נמוכה מהסכום המקסימלי וכיצד הוא מעביר את כספי המשכנתא?
בנייה עצמית כרוכה בסיכונים מצידו של הבנק, ולכן סביר להניח שתקבלו הצעה נמוכה מהסכום המקסימלי, כיוון שהבנק מעדיף להשאיר את האחוזים הנותרים בצד להשלמה במקרה של חריגה מהתוכנית. כספי המשכנתא מועברים באופן הדרגתי ובתשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה ולא בבת אחת, על בסיס אישורים מקבלן ושמאי מקרקעין המעידים שהפרויקט מתנהל כהלכה.
מהם היתרונות והחסרונות של משכנתא לבנייה עצמית בהשוואה להלוואה רגילה?
היתרון במשכנתא לבנייה עצמית הוא קבלת סכומים גבוהים וקבלת הכספים באופן הדרגתי המקל על השמירה על התקציב, עם אפשרות להחזיר את ההלוואה בפרק זמן של עד שלושים שנים המאפשר החזר חודשי קטן יחסית. החיסרון הוא ריבית גבוהה יותר מאשר בהלוואה רגילה ועלויות נוספות המשתנות ממסלול למסלול. מנגד, הלוואה רגילה אינה מעניקה סכומים כה גבוהים או תקופת החזר ארוכה, אך היתרון בה הוא שלא תאלצו למשכן את הנכס אלא להפקיד ערבות אישית או להתחייב לערבים.
כיצד מומלץ לנהוג בתחילת התהליך כדי להתאים את התכנון למשאבים הכספיים האמיתיים שלכם?
הדרך המומלצת היא קודם כל לקבל אישור עקרוני מהבנק ולהבין מהי מסגרת התקציב שלכם בהתחשב במשכנתא שהבנק מסכים לתת. רק לאחר מכן מומלץ ליצור קשר עם אנשי המקצוע הנחוצים לבנייה, כך שהתכנון של הבית יותאם למשאבים הכספיים האמיתיים שלכם.
