משכנתא לקניית מגרש

משכנתא על מגרש היא נושא מורכב. ליתר דיוק, כל בקשת משכנתא מחייבת בקיאות, מפני שכל טעות עלולה להוביל לסירוב גורף או לעלות גבוהה מדי, אבל כשהנכס הרלוונטי הוא מגרש הסיכון גבוה יותר. מצד שני, המשכנתא היא שלב הכרחי בדרך למימוש החלום שלכם, ועם התנהלות נכונה אפשר לצלוח את המשוכה הזו. הצעד הראשון בדרך לקבלת הכסף ולבניית הבית שיספק לכם נחת מרבית הוא מידע – וכאן בעמוד תמצאו הסברים מפורטים ועצות מעשיות לגבי קבלת משכנתאות על מגרשים.

 המאפיינים הייחודיים של משכנתאות למגרשים

משכנתא לקניית מגרש שונה כאמור ממשכנתא לקניית דירה או משרד. בפרט ישנם 4 מאפיינים ייחודיים שחשוב להכיר אותם:

שיעור המימון – לצורך קניית דירה אפשר לקבל משכנתא של עד 75% מערך הנכס. במקרה של מגרש, שיעור המימון יהיה לרוב דומה סביב ה-75%. לכן יש לשים לב שדואגים להביא 25% הון עצמי לקניית הקרקע.

ריבית – לרוב הריבית על משכנתא על מגרש תהיה זהה למשכנתא לדיור כמו לרכישת נכס למגורים. חשוב לשים לב כשלוקחים משכנתא לבניה, הריביות נשמרות לפי שחרורי הכספים ומה שלא נמשך לא נשמר.

סוג ההלוואה – במקרים רבים תינתן לרוכשי מגרש בשלב ראשון הלוואת בלון או הלוואת גישור. עם התחלתה של הבנייה בפועל, ההלוואה הנ"ל תומר למשכנתא "רגילה" (פירוט בהמשך המדריך).

סכום הכסף שתקבלו – גובה המשכנתא נקבע בהתאם להערכת השמאי, שבוחן את זכויות הבנייה ואת פוטנציאל הבנייה וכן בהכנסות הלווים.

כמה כסף לבקש לצורך רכישת מגרש?

אחת הטעויות הנפוצות בנושא משכנתא לרכישת מגרש היא בקשת סכום כסף גבוה מדי או נמוך מדי. בפרט חשוב לזכור שלצד המחיר של המגרש עצמו, ישנן עלויות נוספות שאותן אתם נדרשים לשלם באופן מיידי, עוד לפני התחלת הבנייה. ביניהן: היטל השבחה, אגרות שונות ובעיקר מס רכישה (שחל על מלוא ערך המגרש, מהשקל הראשון, בניגוד לרכישת דירה למגורים שעבורה ישנו פטור עד לסכום של כ-2 מיליון ש"ח).

בהתאם, מומלץ בחום לבנות מראש תקציב מפורט לפרויקט כולו. מחיר המגרש הוא כאמור רק חלק אחד מההוצאה הכוללת, ועליו יש להוסיף גם את העלויות הנלוות הנ"ל, גם את עלויות הפיתוח (חיבור לחשמל, מים, ביוב), שכר טרחת אנשי מקצוע (מהנדס, אדריכל, שמאי, מפקח בנייה, עורך דין) וכמובן הבנייה עצמה.

עוד סעיף קריטי הוא "בלתי צפוי". תמיד, אבל תמיד, צצות לאורך הדרך הפתעות, ולכל הפתעה יש תג מחיר. כשאתם נערכים מראש עם כרית ביטחון של כ-15-20% מהעלות של הבנייה, אף הפתעה לא תופסת אתכם לא מוכנים, יש לכם איך לממן את התוספת הלא צפויה והבנייה לא מתעכבת. איש מקצוע מיומן – מהנדס או אדריכל – יסייע לכם לבנות כתב כמויות מפורט, והתקציב ישמש גם כבסיס לבקשת המשכנתא על המגרש.

התועלות המשמעותיות של אישור עקרוני למשכנתא למגרש

מהניסיון שלנו, מומלץ לפנות לקבלת אישור עקרוני למשכנתא למגרש עוד לפני שמחפשים קרקע. סיבה אחת להמלצה הזו היא שאישור עקרוני מאפשר לכם להבין מהו התקציב המקסימלי העומד לרשותכם, וכך מסייע לכם להתמקד במגרשים רלוונטיים בדרך למימוש החלום, בלי לבזבז זמן יקר ואנרגיות על אופציות לא מתאימות.

תועלת משמעותית שנייה של אישור עקרוני כבר בשלב מוקדם היא הוכחת רצינות. כשאתם מגיעים למשא ומתן מול בעלי מגרש כזה או אחר עם אישור מהבנק למשכנתא, אתם למעשה מציגים בפניהם גם כוונות רציניות וגם איתנות פיננסית. לכן, יש לכם יתרון של ממש על פני קונים פוטנציאליים אחרים.

מה חשוב לבחון לפני שמבקשים משכנתא על מגרש?

עוד לפני הפנייה לקבלת משכנתא על מגרש, רצוי לבחון את המצב התכנוני שלו, ובפרט את אופן רישום המגרש, היקף זכויות הבנייה ואפשרויות פיצול הקרקע. בדיקה כדאית נוספת היא של המצב הפיזי – למשל, האם ישנן מגבלות טופוגרפיות, או האם עלולה להתעורר בעיה בנוגע לדרכי הגישה. כמו כן תוכניות הבנייה שלכם חייבות להתאים לתוכנית בניין עיר עדכנית מבחינת גובה, קווי בניין, אחוזי בנייה, ייעוד ועוד.

השלבים השונים של תהליך קבלת משכנתא לקניית מגרש

אישור עקרוני

אישור שמקנה לכם כאמור ראש שקט ובסיס יציב להתחלת הדרך.

הערכת שמאי מומחה

איש מקצוע מטעמו של הבנק מבצע הערכת שווי לקרקע שאתם מעוניינים בה.

חתימה

ההסכם שעליו תחתמו מול הבנק משעבד את הזכויות על המגרש לטובתו.

התהליך אולי נראה פשוט, אבל באופן טבעי נדרשת תשומת לב רבה לכל שלב, מפני שלכל טעות עלולה להיות עלות גבוהה מאוד.

איך מקבלים את הכסף לקניית המגרש?

מאחר שבדרך כלל מגרשים נמסרים באופן מיידי, בדרך כלל סכום הכסף שהבנק אישר לכם יועבר לחשבון הבנק שלכם בפעימה אחת, או לכל היותר שתיים (בניגוד למימון הבנייה עצמה, שבה הכסף מועבר בהתאם להתקדמות העבודות בפועל).

מבחינת אופי המשכנתא, בשלב הראשון תקבלו כאמור הלוואת בלון או גישור. בהלוואת גישור תשלמו את הריבית לאורך תקופת המשכנתא (ואם יש הצמדה, גם אותה), ובסיומה תחזירו בבת אחת את כל הקרן (כלומר הסכום שקיבלתם). בהלוואת בלון מלא לא תשלמו בכלל לאורך תקופת המשכנתא, ובסיומה תידרשו להעביר לבנק גם את הקרן, גם את הריבית וגם את ההצמדה אם יש כזו.

מגרש מרמ"י – דגשים ספציפיים

רכישת מגרש מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מייצרת סיטואציה מעט שונה כשמבקשים משכנתא. ראשית, מבחינת הבנקים רמת הסיכון גבוהה יותר מהרגיל, בגלל שגם לאחר קניית המגרש עדיין אי אפשר לרשום שיעבוד לטובת הבנק שהעניק את המשכנתא. לכן, הבנקים דורשים חלופות, ובנוסף קודם כל תצטרכו להשקיע את כל ההון העצמי שיש ברשותכם ורק לאחר מכן תינתן המשכנתא.

הבנק מעביר את הכסף ישירות לרמ"י. דגש נוסף הוא שאין צורך בהערכת שמאי לצורך קבלת משכנתא על מגרש שנרכש מרשות מקרקעי ישראל.

למה כדאי להיעזר במומחים לקבלת משכנתא על מגרש?

המורכבות שתיארנו במדריך המפורט, והמאפיינים הייחודיים של משכנתא לקניית מגרש, מחייבים התנהלות אחראית, וכך גם המעבר ממשכנתא למגרש למשכנתא לבנייה. בנוסף, כשלוקחים משכנתא על מגרש, כמו כל משכנתא, נדרש תכנון אופטימלי של התמהיל, כדי שהעלות של הכסף תהיה נמוכה ככל האפשר ונטולת סיכונים מיותרים.

לכן, ליווי צמוד של מומחים מונע הרפתקאות מיותרות, ומבטיח את צליחת השלב הראשון בדרך לבית החלומות שלכם. מוזמנים לפגישת ייעוץ ראשונית, ללא התחייבות מצדכם אלא רק מצידנו, ואנחנו נעזור לכם להבין מה האפשרויות העומדות בפניכם – ואיך לממש אותן באופן מיטבי.