עסקאות מקרקעין הן עסקאות נפוצות ביותר, שמתרחשות כל הזמן. אין עסקה אחת שדומה לעסקה אחרת, בכל עסקה יש אלמנטים שונים ומורכבויות שונות שמייחדים את העסקה הספציפית. ואולם, ישנן מורכבויות שבאות לידי ביטוי בכל עסקת מקרקעין – למשל תשלומים נלווים, כמו תשלום לעורכי דין, תשלומי אגרות שונים, תשלום דמי תיווך למתווך של הנכס, וכמובן – מיסים.ישנם כמה מיסים שיש לקחת בחשבון בעת שמוכרים או רוכשים דירה. מס רכישה יחול על רוכש דירה, מס שבח יחול על מוכר דירה. מס שבח, בהגדרה, הוא מס שמוטל על ההפרש בערך הדירה, בין שווי הדירה בעת רכישתה, לבין שווי הדירה בעת מכירתה. שוק הנדל"ן הולך ועולה בשנים האחרונות, ושווים של נכסי מקרקעין גדלים מאוד ואף לעיתים מכפילים את עצמם.כך לדוגמא, אם אדם קנה דירה ושילם עליה מיליון וחמש מאות אלף שקלים, וכעת הוא מוכר אותה תמורת שני מיליון שקלים – הוא למעשה "השביח" את הנכס בכחמש מאות אלף שקלים. על הסכום הזה, שהוא ההפרש בין שווי הדירה בעת קנייתה (מיליון וחצי), לבין שווי הדירה בעת מכירתה (שני מיליון), יחול מס שבח. ואולם, יש לכך סייגים שכדאי להכיר – פטורים וקיזוזים, שיכולים לחסוך כסף רב למשלם המיסים.
סייגים ופטורים ממס שבח
ישנה חשיבות גדולה לכך שאדם שמוכר דירה ייערך מראש לקראת תשלום מס השבח. מדובר לעיתים בסכום לא מבוטל, שכדאי להיערך אליו מראש לפני המכירה, ולהבין מה המשמעות שלו וכיצד מגייסים את הסכום בתוך התקציב המוגדר והנתון. ואולם, ישנם מצבים רבים שבהם יינתן פטור מסוים ממס שבח. לעיתים, מדובר בפטור מוחלט, ולעיתים מדובר בפטור חלקי, והכל כמובן בהתאם לנסיבות המקרה המסוים. לכן, לפני שמשלמים את גובה מס השבח שנקבע – חשוב לברר האם ישנה זכאות מסוימת לפטור או הקלה בתשלום מס שבח. במקרים מסוימים, כמו דירה שהתקבלה בירושה, או דירת מגורים מזכה, או דירה שניתנה במתנה, או דירה שעברה פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 למיניהם – יהיו תנאים שיצדיקו קבלת פטור.
אז מה כדאי לעשות לפני שמוכרים דירה?
התנהלות נכונה מבחינת תשלומי מיסים, מתחילה עוד משלב הרכישה של הדירה המדוברת. לעיתים, אנשים גרים בדירה שהם רוכשים במשך שנים רבות. במהלך תקופת הזמן הזו, הרבה דברים משתנים. מבצעים שיפוץ כזה או אחר, לפעמים ישנם פרויקטים כמו תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 או פינוי בינוי וכדומה. כל דבר שכזה משפיע מאוד על שווי הנכס.ואולם, יש הפרדה ברורה בחוק בין השבחה שנעשתה בלי מאמץ מצידו של בעל הדירה, ובין השבחה שנעשתה במאמץ של בעל הדירה. לדוגמא, אם בעל הדירה השקיע בנכס, שיפץ אותו בצורה יסודית וכעת הנכס הוא כמו חדש, עם תשתיות איכותיות, ונראות מודרנית – על ההשבחה הזו לא יחול מס שבח. אם לא כך היה הדבר, ייתכן שלא היה תמריץ לבעלי דירות לשפץ את הנכס שלהם ולהשביח אותו בעמל כפם, שכן חלק ניכר ממאמציהם היה נלקח מהם בצורה של מס שבח. אם כן, זה ההיגיון העומד מאחורי החוקים הקשורים במס שבח.לכן, חשוב מאוד לכל בעל דירה באשר הוא, לשמור קבלות ורישומים של השבחות ושיפוצים שנעשו בדירה על ידו, ומעלים את שווי הדירה. בצורה כזו, כאשר יגיע היום שבו ירצה בעל הדירה למכור אותה, ויחושב ערך הדירה כדי לדעת מה גובה מס השבח שצריך לחול – המסמכים שיציג יעזרו ויפחיתו את ערך הנטו של ההשבחה, שעליו חל המס.
