גרירת משכנתא

רכישת בית היא אחד הצעדים החשובים בחיי אדם. עבור רבים, זהו חלום של שנים רבות לבנות בית ולהקים משפחה. אולם, רכישת בית כרוכה בהוצאה כספית גדולה מאוד שאינה בהישג יד עבור מרבית האנשים. כדי לאפשר רכישת בית, המערכת הבנקאית מציעה מוצר פיננסי – משכנתא. משכנתא מאפשרת ללוות כסף מהבנק ולפרוס את החזר ההלוואה על פני שנים רבות. אחת הדרכים להקל על נטל המשכנתא היא גרירתה מדירה קודמת. במאמר זה נבחן את יתרונות וחסרונות גרירת המשכנתא ונראה מתי זה כדאי ומתי פחות.

מה זה גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא אפשרות לקחת את יתרת המשכנתא הקיימת על דירה ישנה, ולהעביר אותה לדירה חדשה שרוכשים. כלומר, במקום ללוות משכנתא חדשה לדירה החדשה, לוקחים את היתרה שנותרה מהמשכנתא הישנה ו”גוררים” אותה למשכנתא החדשה. יתרונות הגרירה הם שלא צריך ללוות משכנתא חדשה במלואה ולכן ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, וגם הריבית על היתרה הנגררת נשארת ריבית נמוכה יותר של המשכנתא הישנה. מצד שני, החסרון בגרירה הוא שמאריכים את תקופת המשכנתא ומשלמים ריבית נוספת על סכום הגרירה. לכן יש לשקול היטב את היתרונות והחסרונות  לפני קבלת החלטה.

למי מתאימה האופציה?

גרירת משכנתא היא אפשרות טובה כאשר המשכנתא הקודמת נלקחה בתנאים טובים יותר מאלה הקיימים בשוק הנוכחי. במקום להתפשר על משכנתא אחרת בתנאים פחות טובים ניתן להמשיך את אותה המשכתנא באותם התנאים. 

מתי כדאי לגרור את המשכנתא ומתי לא?

• המצב הכלכלי שלכם – גרירת משכנתא כדאית במיוחד כאשר המצב הכלכלי שלכם טוב ויציב. אם יש לכם הכנסה קבועה שמאפשרת לכם לעמוד בתשלומי המשכנתא החדשים, גרירה תקל עליכם מבחינה כלכלית. לעומת זאת, אם אתם בתקופה של חוסר ודאות תעסוקתית או ירידה בהכנסה, מומלץ יותר לא לגרור את המשכנתא ולהימנע מהגדלת התחייבות כספית.
• הגיל שלכם ושלב החיים – גילכם ושלב החיים שאתם נמצאים בו גם משפיעים על ההחלטה. אם אתם צעירים ונמצאים בתחילת הקריירה, כדאי יותר לגרור את המשכנתא כי תוכלו לפרוס אותה על תקופה ארוכה יותר. לעומת זאת, אם אתם מבוגרים וקרובים לגיל פרישה, מומלץ שלא להאריך מדי את תקופת המשכנתא כך שתיגמר לפני הפרישה.
  
• מצב הנכס וערכו – גם מצב הנכס הישן והערכה של הנכס החדש חשובים בהחלטה. אם הנכס הישן במצב טוב וניתן למכור אותו ברווח נאה, כדאי למכור ולא לגרור. אך אם הנכס הישן דורש שיפוצים וקשה למכור אותו במחיר טוב, אז גרירה כדאית יותר.

מהם היתרונות של גרירת משכנתא?

ריכזנו עבורכם מידע בנוגע לחלק מן היתרונות הבולטים ביותר של ניוד המשכנתא

• שמירה על ריבית נמוכה – אחד היתרונות המרכזיים  הוא האפשרות להמשיך ולשלם ריבית נמוכה על חלק מההלוואה. הריבית על משכנתאות חדשות כיום גבוהה למדי, אך כאשר גוררים משכנתא קיימת, הריבית על סכום הגרירה נשארת הריבית הישנה והנמוכה יותר. לצורך הדוגמא, אם לקחתם משכנתא לפני 5 שנים בריבית של 2%, תוכלו להמשיך ולשלם ריבית זו על סכום הגרירה גם במשכנתא החדשה, במקום ריבית של 4% או יותר במשכנתא חדשה. שמירה על ריבית נמוכה חוסכת המון כסף לאורך זמן.
• חיסכון בעלויות גבוהות של משכנתא חדשה – העברת ההלוואה חוסכת בהוצאות גבוהות הכרוכות בלקיחת משכנתא חדשה במלואה. כאשר לוקחים משכנתא חדשה יש עמלות והוצאות שונות כגון עמלת הקצאת אשראי, בדיקות נזילות וכדומה. גרירת המשכנתא הקיימת חוסכת בעלויות אלה. כמו כן, גובה המשכנתא החדשה קטן יותר, מה שמוריד את שיעור המס שמשלמים עליה. לכן, גרירה חוסכת הוצאות משמעותיות.
• הקטנת החזר חודשי – ניוד המשכנתא מאפשרת להקטין את ההחזר החודשי, מכיוון שחלק מהסכום כבר משולם במסגרת המשכנתא הקודמת. הדבר נכון במיוחד אם מוכרים את הנכס הישן ומשתמשים בחלק מן התמורה על מנת להקטין את קרן המשכנתא הנגררת. כך החזר המשכנתא החדש יהיה נמוך בהרבה ממשכנתא מלאה על הנכס החדש, מה שעוזר מאוד מבחינה תזרימית.

מהם החסרונות של פעולה זו?

• הארכת משך המשכנתא – אחד החסרונות המרכזיים היא הארכה ניכרת של משך תקופת המשכנתא. כאשר גוררים יתרה של משכנתא ישנה למשכנתא חדשה, בפועל מאריכים את תקופת המשכנתא בשנים רבות נוספות. אם כבר החזרתם חלק ניכר מהמשכנתא הישנה, הגרירה מאפסת למעשה את ההתקדמות ומאריכה מחדש את התקופה. יש לקחת בחשבון שזה אומר תשלום ריבית והחזרים נוספים במשך שנים רבות יותר.
• תשלום ריבית כפולה – חיסרון נוסף הוא תשלום ריבית כפולה בתקופת החפיפה שבה מחזיקים גם את הנכס הישן וגם את החדש. בדרך כלל יש צורך בחפיפה של מספר חודשים עד מכירת הנכס הישן, כך שבתקופה זו ממשיכים לשלם ריבית גם על המשכנתא הישנה וגם על החדשה. כל חודש נוסף של חפיפה מייקר מאוד את עלות הגרירה.
• סיכון גבוה יותר – גרירת המשכנתא טומנת בחובה סיכון כלכלי גבוה יותר. מכיוון שהיקף המשכנתא גדל באופן משמעותי, כל בעיה בהחזרי המשכנתא עלולה להוביל לחובות וקנסות גבוהים יותר. אם קיים חשש לירידה בהכנסה בעתיד, מומלץ להימנע מגרירה ולקחת הלוואה חדשה בהיקף מצומצם יותר. גרירה מגדילה את הסיכון שלא נוכל לעמוד בהחזרים בעת משבר כלכלי.

טיפים לגרירת משכנתא

• בדקו היטב את מצבכם הכלכלי – לפני שמחליטים לגרור משכנתא, חשוב לבדוק היטב האם המצב הכלכלי מאפשר זאת. ערכו תחזית הכנסות והוצאות לשנים הקרובות, האם צפויות עליות שכר או להפך. בדקו מה יהיה גובה החזר המשכנתא החדש והאם הוא בר השגה עבורכם. שקלו גם חיסכון נזיל למקרה הצורך. ניתוח מעמיק של המצב הכלכלי יאפשר החלטה מושכלת יותר.
• ערכו השוואה בין בנקים וגופים פיננסיים – אל תסתפקו בהצעה מהבנק הקיים שלכם לגבי גרירת המשכנתא. פנו לבנקים אחרים, מוסדות פיננסיים וסוכני משכנתאות וקבלו הצעות נוספות. השוו בין העלויות, הריביות, העמלות ותנאי הגרירה. לעיתים ניתן לחסוך אלפי שקלים על ידי בחירת המוסד המתאים.
• מכרו קודם את הדירה הישנה – אם אפשר, מומלץ למכור תחילה את הדירה הישנה ורק לאחר מכן לרכוש ולהעביר את המשכנתא לדירה החדשה. כך נמנע תשלום ריבית כפולה בתקופת החפיפה ומקטינים את היקף הגרירה הנדרש. אם אי אפשר אחרת, שאפו לתקופת חפיפה קצרה ככל האפשר.
• בדקו חלופות לגרירה – גרירת משכנתא אינה האופציה היחידה וכדאי לבדוק גם חלופות אחרות כגון: לקיחת הלוואה נוספת קטנה יותר לדירה החדשה, השקעת חלק מהרווח מהדירה הישנה בחדשה, ועוד. שקלו היטב מה האופציה הכי כדאית עבורכם מבחינת עלויות וסיכונים.

כיצד עובד תהליך גרירת המשכנתא?

נסביר את התהליך  על ידי דוגמה: משפחת כהן רכשה בית לפני מספר שנים וכעת הם מעוניינים למכור אותו ולקנות בית אחר. שוויו של הבית הוא 2 מיליון ויתרת המשכנתא שעליהם לשלם עומדת על מיליון שקלים.  מחירו של הבית החדש בו משפחת כהן מעוניינת הוא 2 מיליון. 

בפני משפחת כהן עומדות שתי אופציות:

הם יכולים למכור את הבית, להכניס שני מליון שקל ומתוכם להפריש מיליון שקלים לסגירת המשכנתא הקודמת, מליון הם ישמרו כהון עצמי לרכישת הבית החדש ומהבנק הם יקחו משכנתא נוספת על סך מיליון שקלים.

אופציה נוספת היא גרירת המשכנתא: במקום לסגור את המשכנתא על הנכס הישן ולקחת משכנתא חדשה, ניתן להעביר את המשכנתא מהנכס הקודם אל הנכס החדש. 

מתי גרירה היא רעיון טוב?

ניוד המשכנתא  יכולה להיות אופציה טובה במקרים מסוימים, אך היא כרוכה גם בחסרונות וסיכונים שיש לשקול היטב. כדי שהגרירה תהיה מוצלחת, חשוב שהמצב הכלכלי יאפשר זאת לטווח ארוך, שיהיה ניתן להשיג תנאים טובים מהבנק או ממוסד פיננסי, ומומלץ שתקופת החפיפה תהיה קצרה ככל האפשר. גרירה היא החלטה שמשפיעה על העתיד הרחוק ולכן דורשת שיקול דעת זהיר ופעולה מושכלת. יש לשקול גם חלופות ולהימנע מלקיחת סיכונים מיותרים. הפנייה לייעוץ מקצועי בנושא  זה עשויה לסייע רבות בקבלת החלטה נכונה עבור המצב האישי הספציפי שלכם.

ומה אם ערך הנכס גבוה יותר משווי המשכנתא?

אם למשל משפחת כהן תהיה מעונינת בבית חדש בשווי 2.5 מיליון שקלים, גם אז ייתכן שישתלם עבוקם לגרור את המשכנתא לנכס החדש ולהשלים את הסכום באמצעות משכנתא נוספת וקטנה יותר.  

יש לשים לב שלפעמים על משכתנא ראשונה יש הטבות מיוחדות שלא בהכרח ניתנות להעברה מנכס לנכס ויש לוודא את האפשרות לפי הקריטריונים שקבע משרד השיכון והבינוי. 

ואם עוד לא מצאתי את הדירה הבאה?

גם אם עדיין לא מצאתם את הדירה הבאה שברצונכם לרכוש, מספר בנקים נותנים את האפשרות לגרור את המשכנתא אל פיקדון בבנק כך שתוכלו למשוך אותו לטובת הנכס הבא כאשר תמצאו אותו בעתיד. 

שימו לב שלפעמים פעולה כזאת כרוכה בתוספת של אחוזים מסוימים על יתרת המשכנתא, כך שאם יתרת המשכנתא היא מיליון שקלים והתוספת להפקדה היא 5% הסכום שתידרשו להוסיף יהיה 50 אלף שקלים ולכן היא לא מתאימה לכל המצבים.

סיכום

חשוב להכיר את אפשרות גרירת המשכנתא אותה כחלק מסקר השווקים שנעשה לפני לקיחת המשכנתא. במידה והאופציות המוצעות לכם כיום פחות טובות מזו שניתנה לכם כאשר לקחתם את המשכנתא- גרירת המשכנתא הקודמת תוכל לחסוך לכם הרבה כסף.