הסכם פיתוח

הלוואת זכאות ניתנת דרך הבנקים למשכנתאות לזכאים של משרד הבינוי והשיכון אשר עומדים בתנאי הזכאות לקבלת משכנתא. הזכאות ניתנת על פי נקודות הנקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון בשיתוף עם הבנקים למשכנתאות. הזכאות נדדת בנקודות על פי מספר שנות נישואין, מספר אחים ואחיות, מספר ילדים ומותנה בזה שהדירה הנרכשת הינה דירה ראשונה ואין בבעלות בעלי הזכאות דירה נוספת שרשומה על שמם או הייתה רשומה על שמם בעבר. את הזכאות לוקחים דרך בנק משכנתאות אשר נותן משכנתאות לצורך דיור. את הזכאות ניתן לנצל עד שנה מיום הנפקתה. כיום, הריבית על הזכאות עומדת על 4% צמוד למדד המחירים לצרכן

אנשים רבים בטוחים שיש רק סוג אחד של הלוואה המתאימה לשם משכנתא והיא הלוואה עם החזר חודשי לתקופה ארוכה מאוד. אך, רבים אינם מכירים חלופה שיכולה להתאים להם מאוד הנקראת הלוואת בלון המאפשרת להקטין את החזר החודשי כמעט עד אפס ולהחזיר את ההלוואה רק בתום תקופת ההלוואה. מהי אותה הלוואה? למי מתאים לקחת אותה? וממה צריך להיזהר כשלוקחים משכנתא מהסוג? מהי הלוואת בלון ומה חשוב לזכור כשלוקחים אותה? זוהי משכנתא אשר לא משלמים בה את תשלומי הקרן, הריבית או ההצמדה לאורך חייה והיא נצברת לסיום תקופת ההלוואה הנקובה. הלוואה זו נפרעת ביחד עם כל התוספות בסיום מועד ההלוואה. ניתן לקחת גם משכנתא שנקראת בלון חלקי אשר מתבצע תשלום של ריבית בלבד לאורך חיי ההלוואה ובסיום ההלוואה, תשולם הקרן עם ההצמדה למדד המחירים לצרכן. הלוואת בוליט מומלצת לאדם אשר עושה "עסקת אקזיט" שבה אדם רוכש דירה לצורך השקעה ומוכר אותה כעבור מספר חודשים או מספר שנים. הלוואת בלון מומלצת גם למי שיש בידיו סכום כסף עתידי אותו הוא מייעד לטובת המשכנתא ההבדלים בין הלוואה "רגילה" להלוואה מסוג בלון ההבדל העיקרי והברור ביותר הינו ההחזר החודשי. במשכנתא רגילה לוקחים את הקרן והריביות ומחלקים הכל ל-20 עד 30 שנים, את הסכום הזה תדרשו לשלם כל חודש בתור החזר חודשי. לעומת זאת בהלוואה מסוג בלון, תדרשו להחזיר רק את הריבית לאורך תקופת ההלוואה ובסיומה תדרשו לשלם את הקרן כולה. אז מהם ההבדלים בפועל? החזר חודשי  – ההחזר החודשי שלכם בהחזרה של הלוואת הבלון יהיה קטן משמעותית מזה של משכנתא רגילה. אך בסוף התקופה תדרשו להחזיר סכום גדול מאוד. משך ההלוואה –  במקרה של משכנתא רגילה, בדרך כלל פורסים אותה לכמה עשורים ועד 30 שנה. לעומת זאת, הלוואה זו בלון ניתנת למספר שנים בודד בלבד. תמהיל ומסלולי המשכנתא –  במקרה של הלוואה זו אין מסלולים שונים שניתן לבחור בינהם. מדובר בסוג אחד ויחיד של הלוואה עם תנאים מוגדרים. לעומת זאת, במשכנתא רגילה ניתן לבחור תמהיל משכנתא המשתנה בין לקוח ללקוח, כך שיתאים באופן המירבי לצריכים וליכולות של אותו לקוח. הלוואת בלון חלקי ומלאה ישנם שני סוגים של משכנתאות מסוג בלון, הראשון הינו בלון חלקי והשני בלון מלא. ההבדל העיקרי בין שתי משכנתאות אלו הינו בהחזר הריבית עצמה. בלון חלקי הלווה מחזיר במהלך כל חודש את הריבית על הקרן. באופן הזה, בסיום המשכנתא הוא יידרש לשלם את הקרן בלבד. הלוואה מהסוג מתאימה למי שיש באפשרותו לעמוד בהחזר החודשי על הריבית. בלון מלא  המלווה אינו מחזיר דבר לאורך תקופת המשכנתא, אלא מחזיר בסיומה את כל הקרן והריבית. חשוב לשים לב שבמקרה זה בדרך כלל גם הריבית סופגת ריבית נוספת ולכן התשלום יהיה גבוה במיוחד. הלוואה מהסוג יכולה להתאים למי שאין באפשרותו לעמוד בהחזרי הריבית אך בתום תקופת המשכנתא תהיה לו האפשרות להחזיר את כל הסכום יחד.   למי זה מתאים? מובן לגמרי שמרבית האנשים שרוכשים נכס אינם יכולים לעמוד בהלוואת גישור, אין ברשותם את היכולת לחסוך מספר מאות אלפי שקלים בתקופה כה קצרה. יש מספר מקרים בהם משכנתא מהסוג מתאימה. המצב הראשון הינו מי שיש בידו או צפוי להיכנס לו סכום כסף משמעותי מאוד בתווך הזמן הקרוב. למשל קבלה של ירושה, שחרור של קרן השתלמות ועוד. במקרה זה, ניתן לקחת מימון לטווח קצר לתקופה שעד לקבלת הכסף ולהשתמש בכסף לצורך סגירת המשכנתא. האפשרויות הנוספות קשורות באופי הדירה שרוכשים, למשל מי שרוכש דירה חדשה ומתכנן למכור את הקיימת או מי שקונה דירה במסגרת של קבוצת רכישה. הלוואת בלון וקבוצת רכישה סיבה נוספת לבחור במשכנתא בלון הינה רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה. החוקים לגבי לקיחת משכנתא בעת רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינם שונים לחלוטין מאלו של אדם פרטי שרוכש דירה מקבלן או מיד 2. במקרה של קבוצת רכישה, כלל הקבוצה נדרשת לקחת משכנתא מאותו הבנק ובאותם תנאים. זאת משום שהבנק מממן את בנייתו של הבניין כולו ולא רק של דירה בודדת. והריבית מה איתה? חשוב מאוד לזכור שהלוואות אלו בפרט הינן הלוואות מסוכנות מאוד מבחינת הבנק. הוא מלווה את הכסף אך, לאורך השנים אינו מקבל החזר חודשי. לכן, הריבית שניתנת בעת לקיחת הלוואת בלון, תהיה גבוהה יותר מזו של שניתן לקבל במשכנתא רגילה. עם זאת, בעת הסתכלות על החישוב הכולל של הריביות שישולמו, היות ומדובר בתקופה קצרה יותר, בסך הכל ייתכן והריבית הגבוהה אינה משפיעה כלל. בכדי שניתן יהיה להעריך את כדאיות לקיחת המשכנתא ואת הריבית שתדרשו להחזיר ישנו מחשבון אשר מאפשר לכם, בהתאם להכנסת הנתונים הרלוונטים שלכם, לקבל מידע מראש וזאת אפילו לפני הפנייה לבנקים. למה חשוב לקחת יועץ משכנתאות להלוואת בלון? משכנתא זו אומנם נשמעת כמו משהו דיי פשוט וברור, אך יש בבחירת משכנתא מהסוג הרבה מאוד אספקטים קטנים עם השלכות על היכולת הכלכלית להחזיר את ההלוואה. לכן, חשוב מאוד להיפגש עם יועץ משכנתאות עוד בטרם הגשת הבקשות לאישור עקרוני למשכנתא מהבנקים השונים. ליועץ משכנתאות יש שלושה תפקידים עיקריים מתן ייעוץ ראשוני על עצם ביצוע המהלך וזאת בהתאם לכיכות ההישתכרות שלכם ולנכס. להתמקח – הבנקים רוצים להרוויח אתכם כלקוח ולכן תמיד כדאי להתמקח. לחסוך לכם זמן – ביצוע כלל התפקידים הבירוקרטים הקשורים ברכישת הדירה. שאלות ותשובות איפה ניתן לקחת משכנתא בלון? בישראל קיימים שני סוגים של גופים פיננסים העוסקים במתן משכנתאות. הראשון היו הבנקים, אשר נמצאים תחת רגולציה של בנק ישראל. הסוג השני הינו גופים פיננסים פרטיים אשר אינם כפופים לרגולציה. נכון להים מרבית הבנקים מעניקים משכנתא בלון למי שמראה כי הוא יכול להחזיר את ההלוואה. במקרי הצורך, ניתן לפנות לגופים הפיננסים החיצוניים ולנסות לקבל את המשכנתא מהם. מה קורה אם לא מצליחים להחזיר את ההלוואה כמו במקרה של משכנתא רגילה, גם כאן, אם הלווה אינו מסוגל להחזיר את הכסף בתום תקופת המשכנתא, הבנק ראשי להשתמש בעירבון שלו ולמכור את הדירה לצורך החזרת החוב. חשוב לזכור לעומת משכנתא רגילה בה ההחזר החודשי הינו כמה אלפי שקלים והחזר של חוב כזה אפשרי יותר מאשר החזר של חוב על סך מאות אלפי ואף מיליוני שקלים. האם אוכל לקנות נכס חדש לפני שמכרתי את הישן? כבר ברור לכם כי התשובה האולטימטיבית לשאלה זו מצטמצמת למילה אחת: ״כן!״. כיצד? בעזרת לקיחת משכנתא בלון. בוודאי כבר שמעתם לא פעם על מונחים שונים שקשורים למשכנתאות כמו: ריבית פריים, ריבית משכנתא, מסלולי משכנתא או מחזור משכנתא, אבל על משכנתא בלון אתם אולי שומעים כעת בפעם הראשונה. אין לכם גם סיבה להכיר משכנתא זו. אתם לא יועצי משכנתאות, שצריכים להיות בקיאים בכול רזי ההלוואות לנדל״ן. אבל הפעם, הלוואת בלון נוגעת אליכם אישית, אז בואו ננסה להבין במה מדובר. למה חשוב לשים לב? כיוון

  הצמדה לדולר נועדה על מנת להצמיד את ההלוואה לשער החליפין. ההלוואה נלקחת בהצמדה מלאה לאותו שער חליפין שיכול להיות שער הדולר, שער האירו, שער הין היפני או שער הפרנק השווצרי. הקרן צמודה למט"ח אשר נסחר מדי יום ונקבע על פי אותו שער ביום תשלום ההלוואה או במועד פרעון מלא של המשכנתא. הריבית נמדדת על פי ריבית הלייבור – הריבית הבין בנקאית ללווים אשר נסחרת בלונדון. בהלוואת משכנתא, לוקחים לייבור כל 3 או 6 חודשים, תלוי באיזה בנק לוקחים את המשכנתא. ישנם 2 שינויים אשר יכולים להשפיע על ההחזר החודשי מדי חודש, שינוי הריבית ושינוי הקרן. במידה והקרן יורדת, בניגוד למסלולים צמודי מדד, יתרת הקרן יורדת בהתאם לירידה של שער החליפין