מרבית הישראלים בימינו, נזקקים להלוואת משכנתא כדי שיוכלו לקנות נכס למגורים. הלוואת משכנתא היא פתרון המאפשר לאנשים רבים המעוניינים לרכוש דירה או בית, להגשים את החלום, בכפוף לאילוצים שונים כמו שווי הנכס, היקף ההון העצמי העומד לרשותם, אחוז המימון שניתן לקבל מהגוף המלווה, ההכנסה הפנויה שלהם, יכולת החזר החודשית, וכן הלאה.
במידה וגם אתם חפצים בנטילת הלוואת משכנתא, חשוב להתוודע למושגי היסוד הנוגעים לתהליך, ובכללם המושג "ריבית עוגן", שבו יתמקד המדריך שלפניכם.
מה פירוש המושג "ריבית עוגן"?
זהו הבסיס שלפיו ריבית המשכנתא נקבעת. ישנם מסלולי משכנתאות עם ריבית משכנתא, שהיא דינאמית ונתונה לשינויים במהלך חיי ההלוואה. ריבית זו עשויה להשתנות בטווחי זמן שונים וקבועים מראש, כשמועדי השינויים בריבית וכן מהותה של הריבית עצמה, מוגדרים בעזרת העוגן.
הבנקים למשכנתאות בישראל, מאפשרים ללווים לבחור עבור עוגן הריבית מתוך מספר אפשרויות מוגדרות וקבועות מראש. לצורך העניין, ריבית הפריים עשויה לשמש בתור עוגן למשכנתא, אך קיימים בנוסף אליה גם עוגנים יותר מורכבים, אשר אינם כפופים לשינויים שיכולים להתרחש על בסיס חודשי, כמו ריבית פריים (הריבית של בנק ישראל + 1.5 אחוזים). במסלולי אלו העוגן הוא בעצם סוג של נקודת ייחוס שהבנק למשכנתאות משתמש בה לטובת העמדת האשראי ללקוחותיו, ובהתאם לנקודת ייחוס זו נקבע גובה הריבית שהלווים ישלמו תמורת ההלוואה.
מאחר ומרבית המשכנתאות בימינו, מכילות רכיב כלשהו בריבית משתנה, חשוב מאוד להבין מבעוד מועד אילו סוגי עוגנים למשכנתא קיימים ומה משמעותם.
אילו סוגי עוגנים למשכנתא קיימים?
הבנקים למשכנתאות עובדים כאמור, עם כמה סוגי עוגן למשכנתא, כאשר בכל אחד ממסלולי המשכנתא בריבית משתנה, קיים למשכנתא עוגן מסוים, כפי שנסביר בהרחבה בהמשך המדריך הזה.
להלן סוגי העוגנים למשכנתא שקיימים במסלולי המשכנתא השונים:
- משכנתא בריבית פריים.
- משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה (כאשר הבנקים למשכנתאות עובדים עם שני סוגי עוגן: ממוצע ריביות אג"ח או ריבית ממוצעת על משכנתאות).
- משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים שאינה צמודה – במסלול משכנתא זה העוגן נשען על תשואות האג"ח ל- 5 שנים (שאינן צמודות).
- משכנתא בריבית ליבור הצמודה לדולר או ליורו.
- משכנתא בריבית מק"מ (ראשי תיבות של "מלווה קצר מועד") המשתנה על בסיס שנתי.
השורות לעיל ממחישות אם כן, שאין במשכנתא עוגן בודד וספציפי. מה שכן קיים הוא סוגים שונים של עוגנים במסלולי המשכנתאות השונים בריבית משתנה, כאשר העוגנים משתנים גם הם בין המסלולים.
לפיכך, חשוב להבין מה מוביל לשינויים בעוגן המשכנתא וכיצד השינויים הללו משפיעים בתורם על יוקר המשכנתא וסכומי ההחזר שהלווים יתמודדו עמם לאורך חיי ההלוואה.
מה משמעותו של העוגן למשכנתא?
כפי שהסברנו לעיל, קיימים במסלולי משכנתא שונים, סוגים שונים של עוגנים שהם קבועים מראש. אולם ככלל, מהותו של העוגן למשכנתא מבחינת הבנק, היא גובה הריבית שהבנק המלווה משלם בעצמו תמורת הכספים שהוא מלווה ללקוחותיו במסגרת המשכנתא. ניתן אם כן לומר, כי המרווח הקיים בין שיעור הריבית בעוגן המשכנתא ובין גובה הריבית שהלווים נדרשים לשלם לבנק בפועל, מהווה את אחוז הרווח שממנו נהנה הבנק המלווה.
אף שזוהי דרך פשטנית יחסית להסביר את משמעותו של עוגן למשכנתא, היא ממחישה את העיקרון הכללי.
בהקשר זה, למותר לציין שהחוק בישראל מחייב את הבנקים למשכנתאות להישען על עוגנים אובייקטיביים וחיצוניים למשכנתאות – כאלו שאינם נקבעים מטעם הבנקים עצמם, אלא מושפעים מתנאים חיצוניים ובלתי תלויים בהחלטות פנים ארגוניות בבנק, אלא כפופים לתנאי השוק ולהחלטות של בנק ישראל.
מה חשוב לבדוק בהקשר ריבית עוגן?
כאשר בוחרים מסלול משכנתא, ישנם מספר נושאים הקשורים בעוגן הריבית בהלוואה, שיש לתת עליהם את הדעת:
| על מה העוגן נשען? | כלומר, מה עשוי להוביל לירידה או עליה בעוגן הריבית של מסלול המשכנתא שאנו שוקלים לבחור בו. משום שבכל מסלול בסיס הריבית שונה שעשוי להשתנות על בסיס תקופתי כנגזרת של תמורות שונות בשוק, חשוב להבין מראש במה הדבר תלוי וכיצד זה צפוי להשפיע על הריביות שנשלם כלווים. |
| מהו עוגן המשכנתא ומהו המרווח? | למשל, אם הוצעה לנו משכנתא בריבית של 4.2 אחוזים, חשוב להבין איזה חלק מתוך שיעור הריבית הזה הוא עוגן הריבית (שבמשכנתא בריבית משתנה הוא דינמי) ומהו האחוז שמגלם את המרווח, שהוא מספר קבוע. בהקשר זה, חשוב לדעת האם העוגן עוקב אחר ריבית הפריים למשל, או שאולי דווקא אחר ריבית הדולר או אחרת. זאת מאחר שבמסלול זה עוגן הריבית הוא כאמור מספר שיכול להשתנות כנגזרת של תנאי השוק או רגולציה (למשל, ריבית הפריים יכולה להשתנות מחודש אחד למשנהו כתלות בהחלטות של בנק ישראל). |
| היכן ניתן למצוא קישור ישיר לעוגן המשכנתא הרלוונטי? | חשוב שנהיה מסוגלים לצפות בנתונים היסטוריים של עוגן המשכנתא, כדי שנוכל ללמוד אודות התנהגותו של העוגן למשכנתא בהינתן תמורות שונות בתנאי השוק (למשל, עליות או ירידות בריבית, עליות או ירידות במדד, וכיוצא באלו). זאת בנוסף לאפשרות לביצוע מעקב אחר השינויים בעוגן המשכנתא לאורך חיי ההלוואה. היכולת לעשות זאת מותנית בכך שהבנק יספק לנו קישור ישיר לצפייה בטבלה רשמית שהעוגן מפורסם בה. |
בשורה התחתונה
הנושא של ריבית עוגן הוא כפי שודאי כבר הבנתם, עניין מורכב למדי, היות וקיימים עוגנים שונים ומגוונים המותאמים למסלולי משכנתא שונים. על מנת להבין כראוי מהו מסלול המשכנתא עם עוגן הריבית המשתלם ביותר עבורכם, מומלץ להסתייע בשירותיו של יועץ משכנתאות מנוסה, שיוכל להעריך על פי הנתונים הפרטניים והצרכים שלכם, איזה עוגן משכנתא יספק מענה הולם.
