תהליך קבלת המשכנתא מהבנק הוא תהליך ואבן דרך שכמעט כל אזרח בישראל עובר בשלב כזה או אחר בחיים לקראת קניית דירה או בית. תהליך קבלת המשכנתא בפני עצמו הוא אינו תהליך סימפטי במיוחד, הכולל בסופו של דבר תשלום כמעט כפול על הדירה בהשוואה למחירה המקורי. אבל קבלת המשכנתא היא אינה עניין ברור מאליו, ויש כאלו שאינם מקבלים אותה. אם כן, מה עושים במקרים בהם הבנק עצמו לא מוכן להלוות משכנתא ללקוחות? איך מגיעים למצב כזה בכלל ומה עושים אם כבר הגענו אליו? על כל זאת ועוד במאמר הבא על משכנתא למסורבים.
מצאתם את דירת החלומות, הגשתם בקשה למשכנתא והבנק סרב… אל ייאוש! לא הגעתם לסוף הדרך. הסירוב של הבנק עדיין לא סתם את הגולל על החלום שלכם לרכוש את הדירה.
יש מספר דברים נוספים שתוכלו לעשות כדי לשפר את הסיכויים לקבל אישור בפעם הבאה שתפנו לבנק.
בעידן המחשוב, אין מה למהר לפנות לבנק אחר שבטח כבר מכיר את הנתונים שלכם, אבל מידע בסיסי והבנת הסיבות בגינן נדחתה הבקשה למשכנתא, יעזרו לכם להגדיל את הסיכוי לקבל אישור עקרוני להלוואה, בפעם הבאה.
אם כבר סורבתם, מומלץ לצאת לדרך שוב, כשאתם מצוידים במידע חיוני וביועץ משכנתא מנוסה. המידע והייעוץ עשויים לסייע לכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא, ולהבטיח שלא תסתבכו כספית בטווח הארוך.
מסורב משכנתא – מה זה ומה עלול לגרום לזה?
מסורב משכנתא הוא אדם אשר מגיע לבנק בבקשה לקבלת משכנתא, אך הבנק אינו מוכן להלוות לו את הסכום הדרוש לו לקניית הנכס. הדבר מונע ממנו למעשה לרכוש את הנכס, הדירה או הבית אותו הוא מעוניין לקנות ומאלץ אותו למצוא פתרון אחר. מצב בו אדם נחשב למסורב משכנתא נובע כמובן מהתנהלות כלכלית לא נכונה שלו עצמו, או מתפיסה שלילית שלו בעיני הבנק בכל הנוגע להכנסתו. אך מה בדיוק גורם לבנק לתפוס אותנו כלקוחות שלא כדאי לספק להם משכנתא? לצורך ההבנה, ריכזנו את הסיבות הבאות.
כמובן שמעבר לאלו ישנם סיבות נוספות להפוך למסורבי משכנתא, אך אלו בין המרכזיות שבהן.
משכנתא למסורבים – מהן הסיבות הנפוצות לסירוב?
למרות שהאינטרס הכלכלי של הבנקים הוא להלוות כספים, יש כמה סיבות שבגינן הבנק יסרב לאשר לכם משכנתא. אחרי הכל, הכסף הוא של הבנק וזכותו להבטיח שהוא אינו מלווה כספים בסיכון גבוה. אם תדעו מהי הסיבה שגרמה לסירוב, תוכלו גם להתחיל למצוא את הפתרון.
- גובה ההכנסה – משכנתא היא הלוואה לכל דבר. וכמו כל הלוואה, המלווה (במקרה זה, הבנק) מעוניין לדעת בוודאות שהלקוח שלו יכול להחזיר לו את ההלוואה. כאשר הכנסת הלקוח אינה גבוהה מספיק בעיני הבנק, הוא עלול שלא לאשר את ההלוואה.
- גיל הלקוח – הבנקים לא כל כך שמחים לתת משכנתא הוא לאנשים בגיל מבוגר. בנסיבות רבות מוות מפקיע את חיוב ההחזר של המשכנתא, והבנקים רוצים להימנע ממצב כזה ככל האפשר. גם במידה והבנק יאשר לכם את המשכנתא, סביר להניח שביטוח המשכנתא שלכם יהיה גבוה יותר מאשר במקרה שהייתם לוקחים משכנתא דומה אך בגיל צעיר יותר.
- גובה ההלוואה – לעיתים ישנם לקוחות אשר זקוקים למשכנתא גדולה יחסית, כלומר שהבנק ישתתף בנתח גדול מעלות הדירה. הבנק מהצד השני אינו מוכן לעשות זאת במקרים מסוימים, בהם לרוב לא רואה את הרווחיות במתן ההלוואה.
- דירוג אשראי נמוך – בדיוק כמו למדינות, גם לאנשים פרטיים ישנו דירוג אשראי. הדירוג הזה למעשה בודק את הפעילות הפיננסית. דירוג נמוך מצביע על פעילות פיננסית לקויה, מה שמדליק אצל הבנק נורה אדומה. דירוג האשראי נקבע על פי פרמטרים רבים אשר מתאגדים סביב התנהלות כלכלית נכונה לאורך זמן. כאשר דירוג האשראי שלכם נמוך, הבנק בהתאם יודע שאתם לקוח שעלול להוות לו בעיה בכל נושא המשכנתא ועל כן עלול שלא לאשר לכם את הבקשה.
- בעיות נכס – הסיבה האחרונה שעליה נדבר קשורה לבעיות בנכס שאותו אתם קונים. במשכנתא, הנכס הוא הערב המרכזי לכך שתחזירו את ההלוואה, וכל עוד לא החזרתם אותה במלואה הנכס לא לגמרי שלכם. בעיות משפטיות בנכס עלולות לגרום לבנק לסרב לתת לכם משכנתא עליו. בניגוד למקרים הקודמים, כאן המניעה היא לא פרסונלית ולכן על נכס אחר ייתכן ולא תהיה לכם בעיה.
ולסיכום, הדרך הטובה ביותר להתגבר על סירוב הבנק למשכנתא שביקשתם, היא להבין את הסיבות לסירוב, לנסות לטפל בסיבה שגרמה לדחייה, ולהיעזר ביועץ משכנתא שיוביל אתכם במסלול הבטוח לרכישת הדירה החדשה שלכם.
איך אני מקבל אישור עקרוני למשכנתא?
מטבע הדברים, הבנקים למשכנתאות לא יעניקו אישור עקרוני למשכנתא לאדם שמצבו הכלכלי מעורר ספקות באשר ליכולת שלו לעמוד בהחזרי התשלומים. לפיכך, לפני שאתם יוצאים לחפש את הדירה שתרכשו עם משכנתא, חשוב לבדוק אם אתם בכלל עומדים בקריטריונים של הבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
את הבדיקה תוכלו לבצע בשתי דרכים:
- לבדוק את הנושא בעצמכם – לפנות למוקדי המשכנתאות של הבנקים או לסניף הבנק ולקבוע פגישה עם יועץ המשכנתאות. קחו בחשבון שהיועץ מטעם הבנק מייצג יותר את האינטרסים של הבנק בו הוא עובד מאשר את האינטרסים שלכם, כלקוחות. ובנוסף, הוא יכול להציע לכם רק את המוצר של הבנק שלו.
- להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי – להפקיד בידיו את כל הטיפול בבקשת המשכנתא שלכם, ולחסוך לעצמכם הרבה ריצות, בירוקרטיה וכאבי ראש. במקרה זה, היועץ רואה לנגד עיניו רק את האינטרס שלכם. הוא יערוך סקר שוק מקיף ויפעיל לטובתכם קשרים שיצר עם השנים עם מגוון גופים מלווים, כדי למצוא את מוצר המשכנתא המתאים למצב הכלכלי שלכם.
בשלב הראשון במסע למשכנתא המיוחלת, תתבקשו להעביר מסמכים פיננסיים מסוימים (ליועץ או לבנק) שיעידו על היכולת הכלכלית שלכם ועל גובה ההכנסה החודשית שלכם. מסמכים אלה כוללים בין היתר, תלושי שכר, תדפיסים מחשבון הבנק, והיסטוריה של האשראי שלכם. בתוך פרק זמן קצר מאוד (שעות או ימים), תקבלו את האישור העקרוני למשכנתא – תשובה חיובית תשמח אתכם מאוד. אם חלילה תקבלו תשובה שלילית המשמעות יכולה להיות שלא קיבלתם אישור למשכנתא בכלל, או שלא קיבלתם אישור לגובה המשכנתא שביקשתם.
האם אני עומד בתנאים לקבלת משכנתא?
יש כמה בדיקות שהבנק עורך כדי לבחון אם אתם עומדים בתנאים לקבלת אישור המשכנתא, וביניהן:
- הבנק יבדוק את המסמכים הפיננסיים האישיים שלכם (תלושי משכורת, תדפיסים מהבנק וכו׳).
- הבנק יבדוק את גובה ההון העצמי שלכם (למשל, דירה בבעלותכם שעומדת למכירה).
- הבנק יבחן את גובה המשכנתא שאתם מבקשים. בדרך כלל, הבנק יאשר משכנתא בגובה של עד 50% מההון העצמי, ולפעמים יסכים גם למשכנתא שהיא 75% ממחיר הנכס, בעיקר כשמדובר ברכישת דירה ראשונה.
- הבנק יוודא כי גובה החזר המשכנתא יהיה עד ⅓ משכר הנטו שלכם. זאת, על מנת לא ליצור מצב שבו לא תוכלו לעמוד בהוצאות השוטפות שלכם ותתחילו להחמיץ החזרי תשלומים. בדרך זה הבנק למעשה גם מקטין את הסיכונים שלו וגם מגן עליכם מפני חריגה רצינית מגבולות התקציב.
זכרו! גם אם אתם לא עומדים בתנאים אלה והבנק סרב לאשר לכם את המשכנתא, עדיין יש מה לעשות, ובעיקר להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות מכיר היטב את כללי המשחק ואת התנאים שמציבים הבנקים, הוא יסרוק את כל האפשרויות הקיימות בשוק, ויצליח להציע לכם תמהיל הלוואה שמתאים לצרכים ולאורח החיים שלכם, ויוכל להתגבר על הסירוב של הבנק.
מה מסורב משכנתא יכול לעשות כדי לקבל אישור?
מסורבי משכנתא יכולים לפעול באחת משתי דרכים, אחת מהן היא לנסות להפוך את עצמם למי שלא נמצאים בסטטוס הזה והשנייה היא לפנות לצירים מקבלים.
- האופציה הראשונה היא לנסות לשנות את דירוג האשראי שלכם. אופציה כזו דורשת מכם מספר שנים של עבודה שבהן תצטרכו לשמור על הפעילות הפיננסית שלכם כדי שדירוג האשראי שלכם יגיע למקום שבו אתם רוצים שהוא יהיה. זה אמנם לא דבר קל, אולם הפתרון הזה יאפשר לכם לקבל משכנתא דרך הבנק. מנגד, אם אתם זקוקים למשכנתא באופן מידי, הפתרון הזה לא יעיל.
- האופציה השנייה היא לפנות לגופי הלוואה חוץ בנקאים. הגופים הללו יכולים להלוות כסף גם למי שלא עומדים בסטנדרטים של הבנק, וכך גם אנשים שקיבלו סירוב למשכנתא יכולים לקבל הלוואה גדולה. חשוב לציים שהגופים הללו לא כפופים לתקן של בנק ישראל ביחס למשכנתאות, מה שאומר שהריבית שאותה תיקחו יכולה להיות ריבית גבוהה מאוד. עם זאת, מדובר על סכום כסף גדול שיכול להגיע אליכם באופן מידי, דבר שדרך הבנק לא יכול לקרות.
מסורבי משכנתא? הנה הפתרון עבורכם!
קודם כל נאמר ונרגיע שגם אם הבנק לא אישר לכם את המשכנתא, זה לא אומר ישר שאתם לא יכולים לקנות את הנכס, יש לכך פתרון והוא – "גופים חוץ-בנקאיים". גופים אלו, כשמם כן הם, מהווים גוף כלכלי להלוואות ותמיכה פיננסית ללא קשר למה שיש ללקוח אל מול הבנק שלו. מה זה אומר בפועל? זה אומר שגם אם מסורבים למשכנתא בגלל דירוג אשראי נמוך, גם אם אין לכם את ההכנסה הכי גבוהה בעולם, גם אם אתם זקוקים להלוואה גדולה וגם אם אתם עם היסטוריה כלכלית לא טובה כל כך, הגופים האלו יעזרו לכם.
על מנת לקבל "משכנתא חוץ בנקאית", תוכלו ליצור קשר עם הגוף החוץ בנקאי ממנו אתם מעוניינים לקבל את ההלוואה, לדבר עם אנשי המשכנתאות והיועצים הפיננסיים שלהם, להבין מהם התנאים לקבלת ההלוואה, ופשוט לקבל אותה. כך, תוכלו ליהנות מהנכס שלכם גם אם הבנק לא הכי מרוצה מכם.
ייעוץ מקצועי
כמו כל נושא בעולם המשכנתאות, גם הטיפול במסורבי משכנתא דורש מומחיות בפני עצמה. כפי שראיתם כאן ישנה מורכבות רבה בתחום הזה, אולם בעזרת עבודה נכונה ניתן לסייע גם לאותם אנשים לקבל משכנתא בתנאים סבירים. המפתח לקבלת משכנתא טמון בליווי מקצועי וזה מה שיכול להגביר את הסיכוי שלבסוף גם מי שקיבלו סירוב למשכנתא בפעם הראשונה יקבלו אותה.
לסיכום
אם אתם זקוקים למשכנתא אך הבנקים מסרבים לתת לכם אותה מסיבות שונות, פנייה ליועץ משכנתאות יכולה לעזור לכם לקבל משכנתא בתנאים האופטימליים ביחס למצב שלכם. כל מה שנותר לכם לעשות הוא פשוט לפנות ליועץ משכנתאות מתחום מסורבי המשכנתא.
